財技 - 買樓應該用長年期定短年期 (1)

買過樓的人或者係討論區，經常都會見到有人問究竟買樓應該拉長慢慢講定係拿拿臨供撚晒佢。琴晚無聊的時候再睇一睇樓盤傳真，中原的王小姐的答覆真係令我覺得原來就算專業的人，都係未必真係識用科學化的解釋去解答究竟應該用長年期定短年期，香港的財演同代理真係應該好好裝備一下自己。(http://cablenews.i-cable.com/webapps/program_video/index.php?video_id=12132865) 06:30秒開始。


係video中阿王小姐話由於長年期，利息支出就會增加，所以佢的答覆好似話比你聽唔係咁抵，實情又係點呢？


在大學的Finance入門課會教一样野叫做NCF (Net Cashflow)或NPV (Net Present value)，其實CFA都有教GA LA，咁究竟係咩黎的呢？首先我諗大部份唔係傻的人都明白20-30年後的100蚊同今日的100蚊係完全唔撚同的事。如果你用20-30年後的100蚊去當今日果100蚊去計數，咁就好明顯會出錯。因此，我地計樓的時候就要搵番係未來供款的實際價值。換句話講，我同你講，30年前你去買太古城月供1000蚊，當然供撚到閪咁。而家仲有幾期就供撚完，都仲係供1000蚊，你諗下你月供太古城1000蚊，係咪好撚爽先？


入門買鋪閒，我地先講講點計PV啦，PV就係我係上面講的，要將未來的錢轉換番係今日的錢，
就要用下面呢條公式:

    Rt
PV =　——————— 

   (1
+ i ) t

PV 就係今日的value，Rt就係第t年的金額，i就係你個折算率 (假設係通漲啦)，咁我地舉個簡單旳例子，就係計下30年後的10000蚊=而家的幾多錢,假設每年平均的通漲係3%。

10000
PV =　————————-= 4,119

(1 + 3%) 30

亦即係話如果每年通漲3%，咁我地去到第30年的10000蚊就等於大約今日的4119蚊.咁當我地有左呢個概念的時候就可以計埋成條NPV，然後就可以用來帶出我的結論。不過由於時間關係，我遲Ｄ先講埋下半Part。


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