猛龍過江

前日，新世界同萬科以80% vs 20%的合營公司，成功投得荃灣西項目，以5036元平均呎價，勝市場預期，預料落成後每樓面呎價要過萬元。


香港首次有國內的發展商踏足投標，雖然傳媒無乜點講，但其實背後都表示左莫大意義。


香港地產業務一直都係由四大地產公司盤踞，加上一Ｄ二三線的地產商，加加埋埋大約十至十五間左右，我估計都可能cover左百分之九十的市場佔有率。而因為呢D地產商一般都歷史悠久，佢地係香港的網絡，隻手都已經伸到好長。舉個例，和黃有碼頭，嘉里有物流，加上人胍的資源，無論從成本以及資源的爭奪下，外來的投資者都會係一個下風的情況，門檻咁高的情況下，香港的地產其實都係比一班人dominate左。


所以，過去大約十年時間，我地無見過有外面的地產商入黎大事請人，開公司，自已組建起樓。唯一見到的，最多就係基金公司攞錢入黎，再同發展商合作起樓。由於基金的目的只係要利潤，佢地的experise唔係起樓，所以都無乜大的關係，亦無法令香港市場泛起巨浪。


今次萬科以合營公司黎香港，佢地亦應該深知自己係香港唔係地頭蟲，所以點都要拍一拍住新世界黎做，當係學一學野。而新世界一直都想係大陸做多Ｄ野，佢將香港個門打開比萬科，相信佢係大陸攞到的著數會更多，畢竟人地萬科係大陸真係龍頭公司，以每年銷售額過千億計，差唔多所有一二三線的城市都有樓盤，求其中間比新世界濕下腳，新世界應該開心都暈。所以係互利互惠的情況下，佢地就幫香港市場打開新一頁，亦相信會為後面的巨浪鋪下伏線。


點解咁講？十年前大陸的發展商實力真係麻麻，而且大陸咁鬼多地，真係同Ｄ官員傾下計食下飯就攞塊地，起好分番小小水腳比Ｄ官就搞掂。而且大陸起樓成本低，資金要求低，質素又唔講究，入場門檻易都暈，所以佢地無必要黎香港挑戰高難度。而呢十幾年，國內政府成日玩宏觀調控，次次打壓都係搵發展商黎玩，但係由於經濟起速，而一線城市如北京上海都已經起到七七八八，慢慢佢地的目標就係向高價值的業務進化。


十幾年的經驗，加上財力物力，以至人民幣的升值，令香港同國內的地產差距不停收窄。加上香港無國內的宏觀調控，政策上就更有吸引力。所以，我個人認為國內的發展商一直都好想入香港黎玩，但問題只係個切入點如何安排。而且，係計數上，大陸人呢家不停黎香港買樓，以萬科係國內的品牌，實力，以致銷售網絡，佢地係香港起樓，賣番比國內的客戶，一定易如反掌。試諗下呢家當佢地有一百萬戶入已經入住佢地的大廈，所有資料佢地都掌握左，佢地有新盤時只需要入下信箱，發下短訊，百幾萬人都知萬科係香港有新盤，而呢家新盤，細的得個百幾戶，大的最多得千零戶，來自五湖四海的大陸人落黎買真係易都暈。


雖然萬科未正式插簱，未自已組班底，但係黎得香港玩，學滿師就一定會自己開發。故此，我深信呢家香港的發展商都會嚴陣以待，能夠儲地就儲地，收樓就收樓，再盡量爭取多點本土資源傾向自己，以對抗財大氣粗的國內發展商。點解要咁？無他的，你有成本優勢，佢地有高端銷售對象，你可以平Ｄ食深Ｄ，佢就可以貴Ｄ成本但又賣番貴Ｄ，所以好大機會萬科入黎之後，只要坐暖個屎忽，就會積極投地。今次，萬科已經比打響左個警號，地產商如果再想圍標，平買地，以後可能就會比萬科買鬼左，一塊兩塊三塊，買下買下人地都會有恊同效應。


成件事，同我地業主有咩關係呢？緊係有啦，如果你認同上述的觀點的話，即係地價好大機會會不停創新高，萬科亦會帶更多的大陸資金落黎香港，佢地賣又賣得貴，咁你D二手樓價，咪一齊得益囉。不過，我想講大陸的開發商，並唔係得一間萬科，如果再多幾間，香港個市真係會痴晒線。如果未上車的，真係要研究下中國國情，分析下目前的地產形勢，唔係好容易就會比時代巨輪吞噬。


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