操盤實例 -- 公司津貼1開4篇

你好，

本人婚後一直居於公司宿舍，從沒有置業經驗。最近家人仙遊，遺下我在那兒長大的物業，現值500萬, 不想睹物思人，欲搬離上址，正考慮以下方案:

1:將之出售，用然後買一個300萬左右的九龍東單位，餘下資金給我做首期置業。

2:不賣， 但將之裝飾一下然後放租，然後將租金支付方案3所買單位的供款。

3:我要用我本來用來數年後置業的儲蓄（約80萬），先買一層約300萬的樓給他住（用我個名），然後用方案2（若能成功放租）所得租金供樓。

其實之前父母意願是將原有單位留給我，但在新界，不方便上班及孩子上學，故現時我不急要入住， 所以爸爸提到上述方案。

我和老公收入約9萬一個月， 另若我買樓自住將會有津貼(約15000元)， 故若我行方案3，我的買樓自住計劃便要推遲（本來想孩子下年入小學買的，但現已因家庭因素而變了）。

我不想違父旨（他一定要搬出）， 但我又不懂如何諗。如何兩全其美呢？萬謝!!

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咁首先我會建議你賣左層500萬樓先，始終有時有些事物係不能用錢去衡量，亦希望你心情能盡快平復。

說回正題，可以的話分三舊數. 我假設你有500 + 80萬係手, 你可以諗的係：

1. 300萬的樓(做按揭) 買比你爸爸, 我舉個例得寶可買約395呎的樓. 呢度自住可用30%首期即100萬左右.

2. 你有小朋友同老公, 可考慮買德福或淘大三房戶,約550-600萬左右. 呢度都可以做30%首期， 約莫係用你200萬,呢一層樓可以claim allowance，當自住。

3. 580萬 - 用左的300萬, 你大約仲有280萬,我建議你可以:

 a. 買多一層得寶/淘大收租,用50%買, 筆直睇你買咩, 但當你買350萬左右, 即用你180萬左近, 買完楂住100萬cash放係deposit link account 備用.

 b.進取D,買兩層細得寶筆直260萬樓下, 約用你岩岩好280萬,買完之后一蚊都無得淨但換兩層樓收租.

我之所之建議埋B係因為你兩公婆收入都相對高,趁后生如果份工穩陣的就捱下, 三五年后儲番D錢你呢個portfolio就會相對舒服。如果你實行以上的計劃的話，你成個portfolio的狀態如下:

1. 德福自住樓（當約600萬): 首期180萬，厘印+佣金雜費約21萬，即total用你201萬，借銀行420萬，以2.15利息計，30年還每月15,840元，但你有十年津貼（爽到喊)，即每月支出840元未計咩管理費地租。

2. 得寶爸爸樓（當約300萬): 首期90萬，厘印+佣金雜費約8萬，即total用你98萬，借銀行210萬，以2.15利息計，30年還每月7920元，未計咩管理費地租。

3. 得寶出租樓A（當約260萬): 首期130萬，厘印+佣金雜費約7萬，即total用你137萬，借銀行130萬，以2.15利息計，30年還每月4903元，未計咩管理費地租，收租可收約9000元，即淨現金流入約3500元。

4. 得寶出租樓B（當約260萬): 首期130萬，厘印+佣金雜費約7萬，即total用你137萬，借銀行130萬，以2.15利息計，30年還每月4903元，未計咩管理費地租，收租可收約9000元，即淨現金流入約3500元。

綜合黎睇，你要用573萬左右做晒上面的野，同你580萬的現金岩岩好，不過中間其實仲有D野走位，如你總共做按揭（即你欠銀行）890萬元，借錢會有現金回賺約0.9%，即有8萬元回贈，另外放租亦會有按金兩個月，即你兩層樓 x (兩個月 +一個月租金) x 9000 = 54000元。所以好快你就會收番約莫134000元番黎，加番你果7萬cash係手，又變番20萬元左右，不過就未計你要裝修。

另一方面，你無比你同你老公的每個人人工點分配，所以呢下要計一計你地點样避DSD，但記得分名，頭兩間應該無DSD問題，係兩個收租樓果度，輸極其實都係比多5萬元一層，你咁折開都抵玩。不過，上面其實3房單位果度個筆直係預鬆左，德福D積好大，你可能550-580萬都可以買到間三房住，呢度如果慳幾十萬就更鬆動。

以現金流黎計，你每個月實際係:

總支出：840 + 7920 + 4903 + 4903 = 18556元

總收入：9000 + 9000 = 18000元

淨現金流:　-556元

當然，計埋D管理費雜費，都係每個月2000-3000蚊好未，你話比人聽你有四層樓，但你供3000，加息可能你都係供到4000-5000，你兩位搵9皮野一個月，我真係可以話穏陣過石堅。

趁后生慢慢供下供下，以你兩個收入，供下供下我相信十年左右你地又會儲到三兩百萬，層樓又供左1/3，到時你就會發現你地人生會越行越實鬆。

講完呢度，我真係覺得你地要請我食飯　:)