二三四按與P-Loan

細價樓破爆論的其中一個主要的論述，係指業主向財務公司申請所謂的二按三按四按，因利息極高，但審批條件寛鬆，所以當一個沒有太好的財務狀況的人借左，就好似食左毒藥咁被個高息慢慢吸乾至死，到最后就被逼收樓，銀主盤收場。


其實表面上好似好有point咁，但係事實又係咪咁又當然係另一回事。首先，隊長認為所謂的二按三按四按呢D名稱也許有小小誤導成份，因為如果真係一份按揭黎講，隊長的理解係應該同份樓契係有關係的，不過坊間的official二按其實就只有HKMC，而其他的財務安排，或者你可以理解為私人貸款 (P-Loan)，不過財務公司可能會見到你有層樓先願意借大小小個額比你，即你如果本身只靠人工收入就借, say 10X薪，但你有層樓可能就借到20 - 30X比你或更多至一百萬咁講，但本身其實同層樓並無直接的關連，因為係借錢的時候財務公司都係唔會睇你份契，除非你出事還唔起錢，否則層樓是沒有影響的（打定個底：以我遇過的loan黎講，其他財務公司有新的產品係完全睇晒契就唔知啦）。


所以如果講到財務公司，隊長曾經都問過安記，我的credit咁靚仔，年息都要去到12.5%左右借100萬，而亦有朋友問過佢就去到24-30%，所以如果真係諗住用按揭的思維去諗的話，純計錢我諗唔到點解有人會借，除非真係走投無路，但走投無路仲要借財仔的人，雖然係香港每年每月每日都發生，但始終都會係少數的一群，個泡沬唔應該會太大，甚至無乜可能會大到隊爆樓市？


所以，係比較下，其實同样要借一筆錢周轉，一個稍為有正常職業又有正常智慧的人，話知佢有無樓，但是但行入一個銀行借P-loan，借30-50萬出黎，年息5-8%左右我諗大把銀行爭住做呢D生意，對比細價樓講真都可能係一兩成的樓價了，你唔夠洗行多間又借多30-50萬出黎其實都唔難，所以如果計成本的話，根本係銀行借條P-Loan都完勝財仔，所以我相信如果真係諗住用層樓的價值去借財仔仲比咁高息的人，一係就係低能嫌錢腥，一就係無得揀，我個人傾向低能的人係香港比較少，所以無得揀的人應該係主打點解要搵財仔。


當然係辣招的新措施出台下，也許有部份人會因為收緊按揭而marginally咁被排出去借財仔，之但係其實首置上車的，理論上有九成，又肯肯定驚驚青青計岩數先會入，一般我諗如果有大風險都唔會攞幾十萬首期黎較飛，所以一定計得鬆動先會買，因此要由九按再跌番入財仔的人應該好少。而投資者的話，講真呢家下下五成去黎計，我知的好多我地呢D蚊型投資者一早收晒疆，邊度仲會衝入去買？買的理論上都係唔小心未上會果堆先比政府玩死可能要去財仔，呢一批人可能有，但都唔會多。而剩下來會搵財仔的人，就係本身佢地都諗住搵財仔借錢的人，呢一批人無論政府點都好，都係會搵財仔anyway，所以其實由政府出招而將人推向財仔的，我認為好少，而大部份有能力的人，有得揀P-loan的5-8%息，同財仔12-30%不等的息，我相信有腦的都唔會揀財仔，亦即係話根本財仔個波唔係吹得太大，生意好左唔一定同樓有關。


講左咁多廢話，其實隊長想帶出一點的係，如果你有資金需要，其實你有樓無樓，你都可以係P-Loan同財仔中間取捨，亦即係話財仔的泡沬其實同樓唔係太大關係。再者，計數上借得錢越大，風險越高，息口亦越高，咁P-loan同財仔的還款額就越明顯，亦即係低能的人就越易睇到自已無能力還財仔，所以唔會有太多低能仔誤踩財仔陷井，亦即係話如果樓價越升理論上越借得多，就越比人睇到自已還唔起。呢一D人借財仔緊係唔抵可憐，但香港社會，特別係房地產市場入面，個個咁精明咁識計數買樓的情況下，話比你聽呢家有好大部份人比緊2.15%利率，都走去借100萬比20厘息做二按而唔借P-Loan，你信唔信有多人到咁样去篤爆樓市呢？我就唔多信了。


人有三衰六旺，買完樓有咩用錢需要，正正常常如果可以加按，其實樓價升都可以套到一舊現出黎，而且都係2.15%左右，真係平靚正。加唔到按的，真係要用錢，睇下我側邊Banner的moneyhero，大部份APR都係3-5%左右，已經大把銀行比你揀。至於真係又要用錢又無銀行肯借的人，我相信都有，但多唔多呢？Hmm.....借十萬八萬果隻可能就多D，但要借到層樓都收埋，我就無法想象。