400萬大作戰


最近去地產鋪八掛,過去一段時間的所謂細價樓,特別係受惠於9成按揭下的400萬樓,已經可以話進入倒數階段,無論你認為值定唔值,盤源已經收窄得好緊要係一個事實。


其實唔L駛水晶球,隊長之前已經講過無數次上車盤會升至400萬入場,甚至見500萬入場,如果你由隊長寫Blog開始跟住玩跟住買,二百零萬入呢家大部份有1球profit,當然買得多就賺更多,而好消息係你咩都唔駛做,睇黎好快就會向400萬衝線,但你唔需要多謝我,因為令到細價樓咁升法的主腦,其實係今時今日的政府。


自金管局推出都唔知幾L多輪收窄按揭的比率下,買樓的難度隨住樓價上升而首期增加下日漸變得困難。如果你身邊係有無知的朋友話連9成都無埋的,就當然更加係Mission impossible。不過係你笑佢的同時,其實佢的擔憂亦逐漸變成現實,因為相信係半年一年時間,香港再無大屋苑或單幢有400萬之時,咁就真係無晒9成按了。


當所有香港樓超越400萬時,9成按就其實變成形同虛設,不過如果你仲未上車的話都唔駛太擔心,因為就算無晒9成都仲有8成半8成,除非癲到D細價樓推到上600萬以上咁就真係hihi,到時我諗要上車就真係唔駛諗,因為首期下下要2.5球以上,點搞?


所以推論到呢度,隊長就有兩個thoughts閃過腦入面,一就係而家應該點样操盤,二就係政府如果見到無晒400萬樓下會點。


其實如果以今日黎講好明顯個剛需係勁到你老母都唔駛講,睇一睇個死人洪水橋尚築,開個250呎左右的野叫300萬,竟然可以叫300萬左右仲狂收5000票,當然當中一定有水份有人入幾票,但唔理佢水份有幾深先,真係問問如果想買黎上車的知唔知洪水橋係邊?還記得隊長2010年前買Midtown,人人都話元朗遠的時間,其實都叫做有西跌又元朗口,真係好鬼方便都比人話遠,無他的,因為好鬼多朋友係港島九龍都無幾可入元朗嘛。時至今日好多人結婚生仔成家立室,無論係朋友定朋友的朋友都明白港島九龍買唔到樓時,就會搬左入元朗,因此對元朗有更多的認識后,先開始比人接納小小,不過元朗對好多人黎講仍然係一個遠的地方,呢個係一個現實。


好啦,咁如果對好多人黎講元朗係遠,咁洪水橋係咩的情況呢?簡單D講洪水橋就叫做好LH遠(自已譯LH)。咁如果我地嘗試去量化洪水橋的遠,其實你可以諗對於元朗或屯門的人都會覺得洪水橋遠,即係遠的遠或遠 x 2。我同其中一個元朗的agent朋友戲言,洪水橋都算係全香港最L衰的新樓住宅地區之一,排名可能仲衰過康城,但如果咁样開細盤都嗌3球仲癲被追棒,咁你可想而知呢家有幾癲。其實講真如果你番大陸工作行西部通道的,可能都叫做有地理優勢,不過如果比我揀,還掂都係可以9成計,我寧願買間豫豐花園368萬好過,起碼都叫做西部通道口又有屋苑有小小配套同埋最緊要係空間大50%。不過人就係好傻要貪一手野,所以對於隊長黎講呢個盤可謂零興趣,不過就好有參考作用。


講左咁耐,最緊要帶出的係其實好多人我諗都唔知自已買乜,但就知自已要買,因為唔買就遲d買唔起,先會出現400萬樓下就會搶的情況。故此,隊長呢下認為400萬樓下的屋苑真係要繼續買,如果你執到d 350萬的野,基本上你可以上望400食50萬衝刺式升幅,然后當過了400萬時應該仲有衝刺后的減速餘勢,睇黎450萬都唔會係問題,見唔見500萬就睇政府了 。


講到第二样野睇政府,其實都係講番個9成按問題將d資金推晒去400萬樓下。隊長其中一個立論係樓市只要唔跌,細價樓特別係400萬樓下的就一定要升,因為太多資金追逐,個價一定要郁,唔係向下就一定要向上,無得企係現價。問題再落黎係當無晒400萬時政府可以點做? 講真市民一定會好大聲音話買唔到樓,咁買唔到樓時供應又無得大幅提升,咁政府就會好進退失據。


如果政府要幫人上車的話,將9成按推至500萬,老實講我一定開心到癲左因為細價樓目標又推高100萬。但如果唔郁的話,就肯肯定日日都會噪,政治壓力一定史無前例的大。故此我都真係唔知政府會搞乜,或者最終會做的就係乜都唔做等個市自已郁,頂住最后的政治壓力然后等2017年換班再算。


所以結論係咩呢?有買趁手。

留言

  1. 隊長點睇?
    中價大價樓因按揭成數限制, 資金追逐細價樓而大升,
    連蚊型公屋, 山旮旯的居屋, 也見暴升情況,
    大單位樓價雖然稍為上升, 但整體樓巿價格被嚴重壓縮在4M-6M之間,
    撰擇物業時似乎較以往「俾多少少錢,可以住好好多」
    (但當然盤源少, 樓價高, 壓測, 按揭等問題亦局限買家的選擇.)
    此情況持續下去, 當較差的盤都升到4M+, 樓價進一步被壓縮, 因樓價升到4M後升幅緩慢, 優質戶自然不願巿價放盤,
    交投, 盤源更少, 部分成交集中在質素較差的盤.
    另一方面, 差盤4M有承接, 賣家獲利甚豐. 有了一筆大首期, 由於價格被嚴重壓縮, 他們就能夠付出多一點首付, 就可以輕鬆upgrade, 大幅提升生活質素.
    之後又會如何?

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    1. 或者爆, 不過我覺得唔會.

      所以, 就會係一段長時間橫行, 之后就推高400-600......然后拉闊左空間就比細價樓再上.

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  2. Alvin 推論正是我所想。 中長線換樓需求必定釋放, 賣樓獲利的資金最終會返回樓市, 資金實力強的必選內在價值較高的中上價樓而唔係高溢價的細價樓。

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  3. 隧長, 你之前話20151026 後盤源應該會多番, 如果吾係有急切上車需要, 會吾會等多機個月有望下調少少~?

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    1. 有幾多400萬樓下?
      無的話無阻升勢......
      而300樓的尚築有5000票, 你估需求大定供應大?

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  4. 而家係唔係平均借多1球要月入多1.5萬?

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  5. 隊長!睇左你個blog咁耐。我覺得你由年初話今年年中過後會有機會跌變左依家睇升!

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  6. FYI:http://m.discuss.com.hk/index.php?action=thread&tid=24756526&extra=page%3D1&page=1

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  7. 我覺得點解決雙倍印花稅係上升突破點

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