聖誕下的2017預視


聖誕節係普天同慶的日子,而如果你有樓的話,相信今年都過左一個好瘋狂的樓市,由年初到的低位向下沉,到而家接近話V型反彈,去到年尾尾二的CCL收145.44,估計年尾最後一日都應該係升,亦即係話極接近歷史高位,要破頂睇黎應該唔遠。


早番年半前隊長寫過呢篇再見400萬的樓,當日雖然唔太算實現就被拉番個樓價落黎,但其實細價樓一直都表現強勁,最低可能有部份隊長觀察的400萬目標樓被下拉至320萬,但今日已經去到380萬左右的水平,睇黎呢篇再見400萬樓雖然遲左,但係2017年就應該會實現。


帶番小小頭盔,隊長所指的唔係話之後你唔再搵到任何400萬以下的樓,但泛指的係某幾個細價樓的屋苑,如荃灣中心,大埔中心,金獅花園,河畔中心,得寶花園呢一堆較細但又係以屋苑形式所為人熟知的地段,相信於2017年的平均入場價會超越400萬,但可能個別的單位如屋苑中的最細積,或最低層等等,仲係350-380,係有機會的,但整体要誇半隻腳400萬就應該差唔多了,而另一方面你話市區有單支有唐樓仲係200-300萬咁講,係絕對有,但呢D一支支的單位好難代表大市,所以就唔當作指標考慮了。


對於明年有好多人話加息會令本港樓市受壓力,呢一點隊長係同意的,之不過如我前文所講,2017年應該最多加兩次息,甚至考一考眼光的話2018年亦最多係加兩次,合共四次亦即一厘息左右,相信呢個幅度係對於大部份人買左樓的業主黎講都係可承受範圍之內。假使間如果你認同的話,未來呢24個月的策略其實好簡單,息口上升初期比較緩慢,大家只需要積極去建築自己的防波堤,順住減債兩年,並利用mortgage link,去儲下錢,繼續持有物業,已經係最好的安排。


個人認為,呢段時間除非你真係錢多,否則都千奇唔好買樓增大自己個credit之餘,亦唔好賣樓去等樓跌。儲錢增強現金流係唯一的出路,到2018年時先再睇點搞。可能你會話,點解要睇2018之後呢? 主因係唔計任何黑天鵝事件,2017年加息有限,政府換屆又唔會減辣住,所以應該只係平穏過渡2017。


當然,你又可能諗係咪乜都唔做呢?咁又唔一定,但乜都唔做係一件合理的事,特別係呢家如果買第二層下下都15%計,除非你有親人幫你頂名果D另計啦,但如果你唔諗買間新野玩,因為買間新野都要15%,400萬就要60萬稅及雜費去計,你倒不如用同样的價值考慮下增值現有的樓去提升投資回報,特別係果d而經比較殘的單位等等。而增值方面,各位係可以考慮下將房子割細d去分租,但係呢度我唔係鼓吹做劏房,你中意做梗房當自住分租出去,係閣下的選擇,而且記得睇番相關的法律條文先,隊長想帶出的重點,只係呢家乜都越搞越細,主因樓價越玩越貴,租金亦水漲船高,好多人由上而下要流入更細的單位,所以間細去分租的回報,係自不然更高,但如果你有呢個諗法,記得要做一個有責任的業主,做好小小間屋比人住得舒適d,係細之中都尋求一定的生活質素先係王道。


2017年雖然隊長真係有d手痕想入市,但正正係呢種諗法所以我打篇文出黎去叫自己唔好亂黎,畢竟呢家繼續升隊長都好過癮,但如果跌的話,隊長都仲有好大的buffer去頂住,目前都可以叫做小不敗的位置。而下一個milestone就係去去今年8月,到時如果仲係順風順水,咁就更加不得了,而希望各位一样能夠持盈保泰,強化自己的財政狀態,到時升你又賺,跌你又入,咁就可以立於不敗之地了。

留言

  1. 耶倫已明言出年加息,我就唔太樂觀,相信樓市能企在一萬蚊一呎的日子好快會完。

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  2. 睇左你篇文之後大致上我認同你既睇法, 基本上有自住樓/有樓收租既人應該按兵不動, 唔好再身痕買買賣賣, 當正自己係樓神。不過如果係租樓既人應該繼續租樓望跌定係勇猛入市呢? 請指教:)
    利申: 同屋企人有樓自住

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